부동산투자 흐름이 정답이다 (필사2)

p116

[부동산투자 흐름이 정답이다] 에서 핵심 포인트는 전세가율의 상승이다. 입주물량이 감소하면 매매가격은 시차를 두고 상승한다. 입주물량이 감소하면 시장에 먼저 반응을 보이는 수요는 전세 수요다. 부동산 경기가 좋지 않아서 가격이 하락하고 있는데 집을 샀다가 괜히 집값이 더 내려가지 않을까 걱정이 되어 전세집을 구하는 수요가 수백, 수천가구로 증가하고 여기에 기득권 수요도 가세하면 신축아파트의 인기는 증가하게 되고 짧은 시간에 전세 매물은 시장에서 소진하게 되어 자취를 감춰버린다.

 

게다가 입주물량까지 감소하게 되면 증가하는 수요를 감당하기가 어려워진다. 이런 현상으로 울며 겨자 먹기 식으로 구축아파트 전세 매물도 자취를 감추게 된다. 시장에서 전세 매물이 없어지면 이 또한 수요와 공급 법칙에 의해 전세 가격은 상승하기 시작해 매매가격에 근접한 가격이 된다. 그래서 입주물량이 부족해지면 전세가율은 높아지게 된다.

 

 

 

 

p120

KB부동산 주간 동향자료의 아파트 매매가격 증감률과 전세가격 증감률은 전주 대비 가격의 변화율을 보여주는 지표인데 친절하게도 KB부동산에서 가격 변화를 색깔 처리를 해서 제공한다. 매매가격 증감률이나 전세가격 증감률은 현장에 가지 않고서도 전국의 대부분 지역의 가격 동향을 확인해 볼 수 있기 때문에 자주 보는 것이 좋다.

 

KB부동산

 

 

p131

결론적으로 공급물량 증가 → 미분양 증가 → 가격 하락 → 공급물량 감소 → 미분양 감소 → 가격 상승과 같은 패턴으로 가격이 형성된다.

특히, 준공 후 미분양된 아파트의 수를 주목해야 하는데 준공, 즉 입주 후에도 집주인을 찾지 못해서 공실로 되어 있다는 것은 시장이 전반적으로 좋지 못하다는 시그널이다. 

 

 

 

p143

지수는 한번 흐름을 타면 쉽게 다른 방향으로 전환이 되지 않는다고 생각할 수 있으며 앞으로의 시장 방향성에 대해서도 예측이 가능한 지표라고 할 수 있다.

 

<파이넨셜인터넷뉴스 2019년 10월 2일자 뉴스>

p145

매매가격이나 전세가격은 상승장과 하락에서 더더욱 유의해서 살펴봐야 한다.

아파트 가격이 상승하고 있을 때는 국토부에서 제공하는 실거래가격은 현장 상황을 잘 따라오지 못한다.

현장의 아파트 가격은 하루가 다르게 또는 일주일이 다르게 가격이 상승하는데 실거래신고는 계약 후 60일 이내에 하기 때문에 시장의 상황보다 뒤처지는 데이터가 될 수 있다.

 

 

p144

앞에서도 언급했지만, 그중에서도 가장 중요한 부분은 시장의 공급량이다.

가격 변화의 기본 틀은 시장의 공급량에서 비롯되기 때문에 과거, 현재 그리고 미래의 공급량 방향성만 파악할 수 있다면 시장 흐름의 8할 이상은 예측 가능하다.

 

 

 

p198

 어떤 특정 지역의 아파트 공급이 부족했다기보다 서울 전 지역에서 공급 부족 현상이 발생했기에 가능했던 일이다. 따라서 투자 유망한 지역을 찾을 때는 우선 물량이 부족해지는 지역을 찾아야 한다.

 

 

 

p206

<지역분석하기>

자치구별 현황과 특징

자치구별 아파트 가격 변화 분석과 원인

자치구별 입주물량

핵심 개발 계획과 정비구역 현황

면적별 입주물량

전세가율이 높은 지역

 

 

 

p252

전세가율이 높아진 상황에서 시장에 신규 아파트 공급이 부족할 경우, 전세난이 심해진다는 것이다. 시장에 공급이 추세적으로 부족해지면 전세가율은 더 높아지게 되고 차라리 집을 사는 것이 더 낫다는 심리가 커지게 됨녀 이런 결과로 집값도 조금씩 상승하게 된다. 부동산 가격은 심리 싸움이다. 그런데 전세가율이 높아도 매매가격이 크게 상승하지 않는 지역이 있다. 앞에서도 설명했지만, 입지나 주거환경이 좋지 않아서 가격 상승에 대한 기대가 높지 않은 곳이다. 그런 곳은 전세금을 주고는 살아도 집을 살 만큼 좋은 아파트는 아니라고 생각하기 때문이다.

 

 

 

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