마흔살 건물주 실패하지 않는 부동산 투자법 최진곤 대표 대한민국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가?

우연히 유튜브를 통해서 저자의 영상을 보게되었다. 평소 부동산에 관심이 있던 나는 저자의 관련서적을 검색해보았다. 부동산 전문가의 책을 고르는데에는 여러가지 고려사항이 있지만 개인적인 기준을 이야기하자면 저자가 실제로 책 실패하지 않는 부동산 투자법 [마흔살 건물주] 에 쓰여진 내용을 가지고 돈을 벌고 있는가이다. 물론 개인의 상황에 따라 무조건적인 적용은 힘들지만 적어도 작가가 자신의 경험담을 쓴 책들은 웬만하면 읽어보려고 노력하는 편이다.

이 책의 저자는 2004년부터 2017년까지 13년 동안 본인의 투자 및 자산관리사로 일하면서 고객의 투자까지 합해서 100건 이상의 부동산 투자를 했던 경험담을 책에 녹아내었다. 비록 출간한지 4년이 지나서 현재의 부동산 시장에 적용하기에는 시차가 존재하지만 적어도 저자가 가지고 있는 투자에 대한 원칙은 새겨들을 필요가 있다고 생각한다.

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최진곤 소개 & 대표작 : www.yes24.com/24/AuthorFile/Author/198783

"일반적으로 매매가는 미래가치를 반영하지만 전세가격은 현재가치만 반영된다. "

● 매매가와 전세가의 차이가 없다는 것은 부동산 가격의 미래가치 보다는 현재가치가 더 많이 반영되었다는 얘기다. 물론 단순히 매매가와 전세가의 차이만 보고 부동산 투자를 하는 것은 옳지 않다. 매매가와 전세가의 차이가 작은 아파트 중에 향후 미래가치나 전망이 좋은 지역을 선별해서 투자하면 의외로 좋은 지역에 내 집 마련을 할 수 있다.

"신문의 본질은 많은 사람이 읽어야 한다는 것이다. "

● 과거의 사실이 가장 극대화됐을 때, 신문에 나올 확률이 크다. 바로 그 이유로 신문을 읽고 투자한다면 뒷북 투자가 된다. 신문을 읽고 단순히 광고글이냐 아니냐를 판단하는 것이 아니라 중요한 팩트만 인식하고 스스로 재ㅎ석하는 능력이 필요하다.

● 과거기사 무료로 볼 수 있는 사이트 :)

http://www.kinds.or.kr/

"좋은 투자 타이밍을 찾으려면 인간의 심리적 오류를 먼저 이해해야 한다. "

● 시장에 대한 흐름과 통찰력도 갖춰야 하지만 심리적으로 결정하기 힘든 이유를 분석하고, 남과 생각이 다를지라도 과감하게 실천해야 높은 투자성과를 올릴 수 있다.

● 투자 마인드를 키우는 또 한가지 팁은, 사물이나 현상을 볼 때 '삐딱한' 시각을 갖는 것이다. 뉴스를 곧이 곧대로 해석하기보다는 그 이면을 보려 노력하고, 다른 시각으로 분석하려는 마음을 가져야 한다. 무조건 부정적으로 보라는 뜻이 아니라 남과 다른 관점을 지니면 의외로 좋은 투자 기회를 발견할 수 있다. "투자는 소수의 관점에서 바라보아야 한다"는 말을 잊지 마라. 남과 다른 행동을 하면 심리적 저항감은 분명 커진다. 그 저항감을 이겨낼 때 비로서 실전 투자의 세계로 들어갈 수 있다.

"100% 미래를 알 수 있는 사업도, 투자도 없다. 바로 그 이유로 항상 투자나 사업을 할 때 최후의 보루는 남겨둬야 한다. "

● 항상 투자나 사업을 할 때 최후의 보루는 남겨둬야 한다. 내가 투자하다 잃어도 가족들이 돈 부담 없이 살 수 있는 건물 혹은 거주할 수 있는 한 채는 남겨놓아야 한다.

"이미 유명한 지역이나 인기있는 지역은 투자자 입장에서는 먹을 게 별로 없다."

● 항상 저평가되어 있는 지역을 찾아야 한다. 저평가되어 있는 지역은 결국 잘 알려지지 않은 지역이고, 잘 알려지지 않았기 때문에 생소한 지역이 많은 것이다. 따라서 투자할 때 잘 모르거나 듣지 못한 지역이라 해서 덮어놓고 투자하지 않겠다고 선을 긋는 것은 좋은 투자 자세가 아니다.

"투자하고자 하는 지역 부동산의 미래가 보고 싶을 때는 그 부동산과 유사한 특징을 가지고 있는 지역에 가서 보면 된다.

● 통찰력을 기르기 위해서는 깊이 있는 사고를 해야 한다. 단순히 지나쳐도 될 문제를 호기심을 가지고 '왜?'라는 질문을 함으로써 깊은 사고를 할 수 있다.

부동산투자의 우선순위

● 부동산 투자에도 우선순위가 있다. 부동산 투자에서 최우선순위는 내 집 마련이다. 내 집 마련을 했다면 그 다음부터는 현금흐름에 집중해야 한다. 부동산으로 현금흐름을 만들 수 있는 방법은 오피스텔, 상가, 소형아파트 등이 있다. 부동산에 입문하는 사람에게 소형 아파트나 오피스텔 투자를 권유한다.

● 투자의 원칙

1. 새로운 부동산을 매입할 때 기존 주택을 매도하고 사는 방법을 택했다. 여태껏 20회 이상의 부동산 투자를 해오면서 한 번에 3~4채 이상의 부동산을 갖고 있었던 적은 없었다. 내가 주택을 가지면 가질수록 집을 못 사는 선의의 피해자가 많아지기 때문이다.

2. 투자의 두 번째 원칙은 절대 무리한 투자를 하지 않는다는 것이다. 20회 이상 부동산 투자를 한 것도 지역적으로, 시기적으로 하나씩만 매입했고 부채비율도 자산 대비 30% 이상을 넘어서지 않았다.

두 가지 원칙, 즉 기존 주택을 매도하고 매수하며, 지역적으로 1채씩 매수하는 전략 그리고 적당한 부채비율로 투자하기로 한 원칙은 앞으로도 계속 지키려 한다.

● 투자유망지역 (틈새시장)

2021년 6월 1일 이후 양도세 중과로 인해서 매물이 잠길 가능성이 있다. 비조정지역 새아파트 양주, 의정부, 청주-조정지역 -신축위주 (ex. 우림필유1차 , 조정지역 공시지가 3억이하) 수도권 지역 중 행정구역 상 (읍 면)에 속하는 지역. 강원도(공시지가 1억이하 + 개발호재 학군좋은 지역), 가점이 높은 분은 청약, 가점이 낮은 분은 시기를 이용한 2채, 3채로 가야함. 거제도(조선업 불황),

의정부 옥정신도시 (7호선 연장호재, GTX C노선), 옥정 지역의 경우에는 최근에 조정대상지역으로 묶이면서 청약경쟁률 상승, 다주택자 중도금 대출 불가로 미분양 발생 예를 들어 대성 베를린 제일풍경채 미분양 발생시 분양권 매수.