민간임대아파트 정의 자격요건 단점 분양 청약 분양전환

다주택자 투자자 만 19세 이상이면 누구나 청약 신청이 가능하고 취득세나 양도세 없이 프리미엄을 받고 양도할 수 있으며 양도소득세가 없어 최근 관심이 급증한 민간임대아파트 거래에 관해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

ㅁ 민간임대아파트 란?
ㅁ 민간임대아파트 특징
ㅁ 규제의 허점
ㅁ 주의할 사항 

「민간임대아파트」

■ 민간임대아파트란?
 - 임차권을 소유하는 형태로 약정기간 동안 보증금만 내고 사용할 수 있고 약정 이후 분양 전환하는 민간 건설사 아파트입니다. 

 - 임차권형태의 계약이기 때문에 취득세나 보유세가 없고, 입주 모집공고문에 따라 명의변경 가능 횟수가 다르게 주어집니다.  

 

■ 민간임대아파트 주요사항

 - 8년 동안 임대기간 보장

 - 임대료 상승률 연 5% 이하로 제한

 - 의무임대 종료 후 분양전환 가능

 - 만 19세 이상, 청약통장 없이 청약 가능

 

■ 서민형 주거안정 목표가 본래 목적

 - 민간임대주택 사업은 본래 목적은 서민들의 주거안정을 위해 박근혜 정부 시절 기업형 임대주택 '뉴 스테이'라는 이름으로 실시되었습니다. 

 

「임대아파트 특징」

■ 민간임대아파트 특징

 - 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다.

 - 분양 전환 전에 명의를 다른 사람에게 프리미엄을 붙여 팔 수 있습니다.

-  임차권이기 때문에 취득세나 보유세가 없고, 양도차익이 발생하더라도 양도세가 없습니다. 

 - 의무임대기간이 종료되면, 주변시세의 80% 정도의 시세로 분양받을 수 있습니다. 

 - 분양권과 달리 임차권은 제재할 법적 근거가 없습니다.  

 

■ 계약

 - 분양이 아닌 임대아파트이기 때문에 소유권이 발생하지 않습니다. 

 - 당첨되면 건설사와 임대차 계약을 할 수 있는 자격이 주어집니다. 

 

■ 투자자들 움직임

 - 투자자들은 민간임대주택이 분양전환 전까지 명의변경이 가능하다는 점 때문에 임차권에 프리미엄을 붙여서 팔수 있고, 이때 붙는 프리미엄에는 양도세가 발생하지 않습니다. 

 

 

 

「규제의 허점」

■ 부동산 규제의 망을 피해 투자자들이 몰린다

 - 최근 민감임대아파트 투기열풍을 보면 투자자들은 잡초 같다는 생각을 한다. 돈이 될 수 있는 곳 어디라면 그 틈이 아무리 비좁고 척박한 환경이라도 돈은 결국 그 길로 향하는 것입니다. 

 - 민간임대아파트의 경우도 프리미엄은 통장 거래를 하지 않고 현금으로 이루어지다 보니 매수자 매도자 모두 거래내역에 대한 증거가 남지 않습니다. 

 - 게다가 최근 부동산 시장의 급격한 가격 상승과 더불어 3기 신도시 사전청약 탈락자들은 내 집 마련에 대한 욕구가 시장을 더욱 뜨겁게 달굴 것입니다. 8년 임대 후 주변시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 민간임대아파트에 투자자들의 기대심리는 어찌 보면 당연한 것처럼 보입니다. 

 - 세금으로 인해 다주택자들의 투자가 어려워진 부동산 시장에서 분양권과 달리 임차권 형태의 민간임대아파트는 제재할 법적 근거가 없습니다. 

 - 민간임대아파트는 별도의 임차인에 대한 자격이 없고, 임대사업자의 결정이 큽니다. 임대사업자가 동의 하에 명의 변경이 된 건이라면 처벌할 수 있는 법적 근거는 사실상 없습니다. 

 

 

「주의할 점」

■ 주의할 점

 -  민간임대주택에서 주의할 점은 분양가와 주변시세를 잘 확인하시길 바랍니다. 주변시세 대비 지나치게 비싸게 분양하는 민간건설 임대주택은 분양 전환 시 차익이 발생하지 않을 수도 있습니다.  

 - 분양 전환 시점이 미래이기 때문에 주변지역의 개발호재와 입지를 분석하셔서 투자하셔야 합니다. 

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[출처]