[부동산] #일반임대사업자 #주택임대사업자

 

안녕하세요?

날씨가 따뜻해 지면서 꽃봉오리가 점점 커지더니 어느새 꽃이 피었네요.

한낮에 걸으면 이제 제법 땀이 날 정도네요.

 

코로나-19로 인해서 자영업이나 사람들이 많이 움츠러 들었지만

계절의 변화와 함께 조금씩 변화가 느껴지는 하루였습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

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일반임대사업자 vs 주택임대사업자 (오피스텔)

 

구 분	일반임대사업자	주택임대사업자
임대용도	업무시설 (사무실)	주거목적 (전세,월세)
등록형태	세무서	구청+세무서
사업자 등록시기	계약일로부터 20일이내	취득일(잔금 기준일)로부터 60일이내
의무기간	10년 (위반 시, 환급된 부가가치세 부과) (중간에 포괄양도 가능 : 부가가치세 부과X)	4년 (단기) 8년 (준공공) (기간만료 전 양도시, 취득세 감면액 추징됨)
	의무유지 기간 위반 시 3천만원 이하의 과태료
임대방법	전입신고 불가 (사업자등록, 전세권 설정가능)	전입신고 가능
주택 수	미포함	미포함
의료보험	지역의료보험, 국민연금 납부 (수입과 상관없음)	지역의료포험, 국민연금 납부 (2,000만원 초과 시)
취득세	분양가 4.6% (면제없음)	※ 원시취득 = 최초분양자일 경우만   전용 (60㎡ = 18평) 이하 : 85% 감면 -감면세액 200만원 이하는 면제-   전용(60㎡~85㎡ =25평) 이하 :50%감면 -8년이상, 20호 이상 보유 시
재산세	과세표준액 60% x 0.25%	1세대 이상 임대 시 전용 (40㎡ = 12평) 이하 : 면제 전용 (40㎡~60㎡ = 18평) 이하 : 50% 감면 전용 (60㎡~85㎡ = 25평) 이하 : 25% 감면
종합부동산세	합산과세	8년이상임대하는 6억원이하 중과배제, 합산배제 (조정대상지역 : 과세)
부가가치세	환급가능 (10%) (토지분 X, 건물분 O)	환급안됨
양도세	1년미만 50% 2년미만 40% 2년이후 매도 6~42%	1년 이후매도시 6~42%
임대료 신고	부가가치세 신고 (연 2회) 종합소득세 신고 (연 1회) (중간납부 제외)	임대료 수입금액 신고 (연 1회) 종합소득세 신고 (연 1회)
사업자 변경	1회 가능 (업무용 → 주택용) (일반과세자 → 간이과세자)	전환 불가
임대료 인상제한	상가임대차보호법 적용 5%	5% / 년
건강보험료	혜택없음	단기 4년 (2,000만원이하 40% 감면) 준공공 8년 (2,000만원이하 80% 감면)
임대소득	<종합과세> 1200만이하 6% 1200만 ~ 4600만 15% 4600 ~ 8800만 24% 8800 ~ 1.5억 35% 3억 ~ 5억 40% 5억~ 42%	소득세감면, 단기임대 30% 준공공임대 75%

 

 

 

 

 

 

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주택 임대 사업자 혜택 

 

1. 지방세 (취득세 + 재산세 ) 감면

 

임대사업자는 지방세로 취득세 + 재산세를 납부하게 됩니다. 단 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택이나 주거용 오피스텔은 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 200만원을 초과하는 경우에도 85% 감면 혜택을 받게 됩니다. 

그 외 (60~85제곱미터) 전용면적은 취득세 50% 감면이 가능한데 8년 이상 장기 임대목적으로 20호 이상 취득한 경우만 해당된다고 하니 일반인은 해당사항이 없을 것 같네요.

그리고 재산세도 감면을 받을 수 있습니다. 60제곱미터 미만의 단기 임대인 경우는 50%, 공공지원 및 장기 일반의 경우에는 최대 85%까지 받을 수 있습니다. 하지만 재산세도 조건이 가다롭습니다. 2세대 이상 임대목적으로 등록한 경우만 해당되며 다가구 주택인 경우에는 모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하이면서 공공지원 또는 장기 일반으로 등록한 경우만 해당됩니다. 

 

 

 

 

 

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2. 양도세 감면

 

양도소득세는 18년 9월 13일 이전에 취득한 주택은 1세대 1주택에 대해 비과세가 적용됩니다. 하지만 9.13 이후에 취득한 경우 수도권 6억, 비수도권 3억 이하 주택은 생애 단 한번만 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 또한 8년 이상 임대를 유지하는 경우는 70%의 특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

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3. 종합부동산세 감면

 

18년 9월 13일 이전에 취득한 주택이거나 매매계약을 체결하여 계약금을 지급한 경우에는 합산 배제되어 종합부동산세 과세에서 제외됩니다. 

단 수도권 6억, 비수도권 3억 이하로 임대기간 8년 이상인 경우에만 혜택을 받을 수 있습니다.

결론은 지금 시점(2020-03-24)에서는 임대사업자의 종합부동산세 감면은 없습니다.

 

 

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4. 임대소득세 감면

 

2천만 원 이하 비과세 제도가 변경되었습니다. 2018년에 예정대로 종료하고 2019년부터는 과세가 적용됩니다. 또한 감면 대상이 3호 이상에서 1호 임대 이상으로 변경되었고 필요 경비율도 60%에서,  등록 시 60%, 미 등록시 50%로 변경되었습니다. 

 

 

 

 

 

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5. 건강보험료 감면

건강보험료는 감면이라기보다는 절세 개념으로 봐야 할 것 같습니다. 

피부양자가 임대소득 발생 시 피 부양자에서 지역가입자로 전환되며 건보료 부담액이 년간 154만원이 증가합니다. 하지만 임대 사업자 등록 시 연간 31만 원(8년), 92만 원(4년)으로 변경됩니다.

결과적으로 피부양자가 임대사업자 등록을 하지 않으면 건강보험료 폭탄을 받게 되는 거죠. 하지만 직장 가입자는 금액 변동 값이 크지 않으니 등록 여부를 고민해볼 만하겠네요. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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주택임대사업자 단점

 

1. 의무 임대기간 준수

 

주택임대 사업자는 최소 4년, 8년 의무 임대기간을 지켜야 합니다. 물론 8년 의무기간을 유지했을 때 가장 많은 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 이 기간 동안에 주택 처분을 하는 경우에는 제약이 있으며 미 준수시 과대료 발생 및 감면받은 세금을 다시 추징하게 됩니다. 그래서 주택임대사업자 등록할 때 선택하는 4년, 8년도 신중하게 선택할 필요가 있습니다. 당연히 8년이 혜택이 많다고 해서 8년을 선택했다가 나중에 팔지도 못하는 문제가 있을 수 있죠.

 

 

 

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 2. 세무신고

 

세입자가 변경되거나 월세 금액이 변경되는 경우 매번 표준 임대차계약서를 작성 후 신고해야 합니다. 그리고 종합소득세 신고도 해야 하며 제대로 이행하지 않으면 과태료 및 세금 혜택으로 받은 금액을 추징하게 됩니다. 

 

 

 

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3. 임대료 상한 제한

 

임대사업자로 등록한 기간 동안에는 임대료 상한율이 5%로 제한됩니다. 집값이 많이 올라도 전,월세 금액 시세에 맞게 마음대로 올릴 수 없게 됩니다. 이 부분도 고려해봐야 합니다. 오래된 주택은 시세 변동이 크지 않아서 상한률 5%의 영향을 받지 않겠지만 신축아파트나 주변 호재가 많은 지역의 주택은 상한률 5% 규제가 크게 와 닿을 수도 있습니다. 

 

 

 

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오피스텔은 여러가지 형태로 사업자를 낼 수 있지만

그 사업형태에 따라서 세금과 보유기간이 달라지기 때문에

매수하시기 전에 전문가의 상담을 받거나 공인중개사를 통해서 브리핑을 받는 것이

선택에 도움이 될 것입니다.

 

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