[독서리뷰] #전세가를 알면 부동산투자가 보인다 #이현철 #필사1

아파트 경기사이클

 

▼ 시장침체기

정부정책 (규제완화) → 공급 감소 / 미분양 증가 / 아파트분양 감소 / 택지개발 감소 → 금리우대 정책 / LTV DTI 완화 →

거래세(취득세, 양도소득세) 완화 → 보유세(종합부동산세, 재산세) 완화 → 침체분위기 3~4년

▼  하락안정기

매매가 (진정), 전세가 (상승) → 적극적 투자자(투자시작) → 부정적 언론, 매스컴, 소극적대응 (강조) → 실수요자 -> 전세전환 / 매매가 대비 전세비율 최고상태

▼  상승안정기

매매가 (상승), 전세가(상승) → 갭투자 (유행) / 원리 : 전세가가 매매가를 지지하면서 상승시킨다.

▼  폭등기

기준 (일반대중 30%상승, 전문가 2배 상승)

▼  전세가율

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인구와 집값

인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아닙니다. 대구와 같이 오히려 오르는 상황이 벌어지기도 합니다. 우리는 또다시 인구라는 통계의 함정에 빠질 수 있습니다. 즉 인구를 실수요자로만 파악한 것이죠. 결국, 집은 사람이 살아야 한다는 어떤 강박 관념에 빠진 것입니다. 극단적으로 표현하자면 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 결국 집값은 올라가게 됩니다.

'인구는 곧 수요다' 라는 함정에 빠진 것입니다. 1인 1수요로 착각을 하는 것이죠. 정말 잘못된 생각입니다. 1인 10 수요도 될 수 있고 1인 100 수요도 될 수 있는 것입니다.정말 돈 많은 사람이 한꺼번에 집을 100채를 사겠다고 한다면 그게 바로 1인 100수요인것 아니겠습니까? 그런데 왜 우리는 1인 1 수요라고만 생각하고 있을까요? 그것은 사람이 꼭 집에 들어가서 살아야 하는 상품이기 때문입니다. 그래서 다들 실수요기준으로 생각하기 마련인 것입니다. 그러나 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 합니다. 언제든지 1인 100수요가 발생할 수 있다는 사실을 명심, 또 명심해야 합니다.

금리와 집값

금리가 올라가면 집값이 내려간다고 주장하는 많은 전문가가 오류를 겪는 것이 주택을 투자 상품으로만 보기 때문입니다. 그들은 금리가 오르면 월세를 받음으로써 투자 수익을 올리던 투자자가 오르는 금리로 인해 수익률이 떨어지기 때문에 집을 파는 쪽으로 포지션을 취할 것이고, 현재 매수를 기다리고 있는 투자자들도 매수를 관망하는 쪽으로 포지션을 취할 것이기 때문에 결국에는 집값이 내려갈 것이라고 예견하는 것이죠.

집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. 그런데 전세 투자자가 금리와 무슨 상관이 있을까요? 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다.대출을 받는 경우 이자 부담이 늘 수는 있겠지만, 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 혹은 가지고 있는 집을 지금당장 매도하는 일은 거의 없습니다

부동산뉴스

 뉴스 기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머리속에 방향을 설정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만 읽는다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다. 그 결과 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.

부동산의 특징

아파트는 다른 재화와는 전혀 다르게 하나의 물건이 하나의 가치를 지닌 특징을 가지고 있습니다.비슷한 위치에 있는데 가격 차이가 크게 나는 아파트 단지도 있습니다. · 단순히 집의 공급이 많다 해서, 주택보급률이 높다 해서 집값이 내려가는 것은 아니라는 것입니다.

집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 논할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유의 영역입니다. 이러한 특수한 상황을 무시한채 단순히 수요 공급이나 수요에 미치는 대외변수인 인구, 금리, 경기상황 등만을 고려한 가격 논쟁은 아무 의미가 없습니다.

 

부동산은 다른 재화와는 다른 특성이 있습니다.

• 지역성 (입주물량 파악할 때 / 신도시 입주물량과 강남집값과의 상관관계 / 서울 수도권과 지방 부동산 )
• 부증성 (아파트의 공급발표 후 공급량으로 작용하는데 걸리는 시간)
• 필수성 (의 식 주의 필수요소)
• 전세제도- 우리나라 고유의 전세제도(고유명사) 다른나라와 다른 수요 공급 법칙을 나타낼 수 있는 요소

 

정부정책과 부작용

집은 필수품입니다. 비싸다고 해서 안 살 수 있는 물건이 아닙니다. 다른 물건은 대체품이라는 것도 있습니다. 그러나 주택은 대체품도 마땅치가 않습니다. 수요와 공급이 어긋나 있는데 다른 지원책을 쓰면 오히려 상황을 악화시키는 결과만 가져옵니다.

정부정책의 규제정책은 생각보다 효과를 보기가 어렵습니다. 잠깐 눌릴 뿐이라고 보시면 됩니다. 왜냐하면, 이때의 시장 분위기를 어느 투기세력 일부가 좌지우지하는 상황이 아닙니다. 전 국민이 투기꾼이 되어버린 상황입니다. 저 밑에서 혹시나 떨어질까 봐 노심초사하며 걱정하면서 올라온 거의 모든 사람의 에너지입니다. 아무리 눌러도 그 강력한 에너지는 쉽게 사그러들지 않습니다. 정부규제가 강력하면 잠깐 눌릴 수 있습니다. 그러나그 규제의 효과는 그리 오래가지 않습니다. 왜냐하면 정부의 규제가 모든 사람을 통제하기는 거의 불가능하기 때문입니다. 가장 대표적인 것이 실수요자입니다. 이 사람들까지 규제대상에 넣어버리면 선의의 피해자가 나올 수가 있습니다. 이사를 꼭 가야 하는 사람들에게 이사를 강제로 못하게 할 수는 없는 것 아니겠습니까? 그래서 아무리 강력한 규제도 항상 어느 정도 문은 열어놓게 되어 있습니다. 그런데 이게 반드시 도화선 역할을 하게 되죠. 항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려 주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.

전세가격

우리나라의 전세공급은 거의 80% 이상이 개인이 담당하고 있습니다. 공급이 늘어나기 위해서는 임대사업자가 늘어나야 합니다.결국에는 임대사업자를 집값을 마구 올리는 나쁜 투기꾼으로 볼게 아니고 오히려 지속적인 혜택을 부여해 더 많은 임대사업자를 양산해야 할 상황입니다. 그래야 전세가 안정될 수 있습니다. 

다들 매매가가 올라감으로 인해 전세가가 올라간다고 알고 계십니다. 그래서 아파트 투자자를 나쁜 투기꾼으로 보는 현상이 있는 것입니다. 

어느 정도 집값이 내려가면 전세가 치고 올라와 다시 집값을 올려준다는 법칙이 성립하게 됩니다. 집 값에 부정적인 분들은 이러한 상황을 잘 인지해 적당한 상황에서 집을 사는 쪽으로 포지션을 취하는 것도 나쁘지 않은 것 같습니다. 현명한 투자자는 이러한 상황을 잘 인지해서 갭 투자로 활용을 잘 하시면 됩니다.

집값 폭락을 맞이할 때는 역전세난이 동반했기 때문에 전세가도 같이 폭락했는데, 어느 정도 시기나 지나자 매매가는 가만히 있는데 전세가가 저 밑에서 슬금슬금 올라오기 시작하더니 어느새 예전의 매매가와 전세가 비율을 훌쩍 넘어서서 70%를 웃도는 전세가가 형성되기 시작했습니다.

이때부터 매매가 바로 밑의 전세가이기 때문에 전세가 때문에 매매가가 더 이상 떨어지지 않는 현상이 발생하게 됩니다.이 시기가 되면 집값이 이미 폭락해 사람들의 매수심리는 거의 사라진 상황이 되기 때문에 아파트 공급은 없다시피 됩니다. 공급이 거의 없으니 올라오는 전세가를 막을 수 있는 게 없습니다. 그래서 전세가는 계속 올라가게 되고 이 전세가는 매매가를 떠 받쳐주는 역할을 하게 되는 것입니다.

절대 특별한 이상 거래가 아니고는 전세가가 매매가를 넘을 수는 없습니다. 결국, 매매가가 올라갔다는 것입니다. 전세가가 매매가보다 높을 수 없는 것이 기본원리입니다. 매매가가 올라가기 때문에 전세가가 올라간다고 알고 있습니다. 이것이 틀린 생각입니다.

하지만 중요한것은 아파트 경기 사이클 별로 입주가 많더라도 다른 상황이 벌어지게 됩니다. 상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐, 매매가가 떨어지지는 않습니다. 하지만 폭등기가 어느 정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큽니다. 상승 안정기에는 이미 분양권에 높은 프리미엄이 붙어 있어서 입주를 맞이할 때는 분양가보다 훨씬 높은 가격에 거래가 되기 때문에 일시적인 역전세난이 일어나더라도 투자자들은 충분히 버틸 여력이 있습니다.

그리고 주변 아파트들은 전세가율이 70~80% 이상 되기 때문에 역전세난도 일시적일 수밖에 없습니다. 그런데 폭등기가 지난 후 대규모 입주는 상황이 다릅니다. 이미 높은 가격에 분양이 되었고 거의 끝물이기 때문에 프리미엄도 형성이 쉽지 않습니다. 입주를 맞이할 때 원분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 바로 공포를 안겨줍니다. 그리고 주변의 전세가율이 50% 정도로 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 됩니다. 지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 됩니다. 이때부터 폭락기가 시작되는 것입니다.

 

왜 사이클인가?

부동산은 오르기만 하는 것도 아니고 떨어지기만 하는 것도 아닙니다. 오르고 내리기를 반복하고 폭등과 폭락이 옵니다. 이것은 반복되기 때문에 어떤 비이상적인 상황이 아닙니다. 아파트 경기사이클의 일부 현상인 것입니다. 어떤 폭락론자는 현재 부동산 가격이 오르고 있는 상황이 정부가 정책을 잘못 써서 발생하는 비이상적 상황으로 보고 있습니다. 무조건 떨어져야 맞는 상황인데, 정부가 정책을 잘못해서 가격이 일시적으로 오르고 있다면서 반드시 폭락은 이루어질 것이라고 예언 아닌 예언을 하고 있습니다. 이분은 조금지나서 폭락기가 오게 되면 "봐라! 내 말이 맞았지 않았느냐? 폭락이 온다고 하지 않았느냐?" 할 것입니다. 웃기죠? 웃기지 않습니까? 10년 동안 내내 틀리다가 다시 찾아오는 폭락기를 맞이해 드디어 자기가 예언한 대로 상황이 흘러가고 있는 것이다고 할 것을 생각해보면 웃음이 절로 나옵니다.

시중에 나와 있는 거의 모든 투자에 관한 책들이 가장 중요한 사이클에 대해서 제대로 알고 있는 것이 전무하다는 것입니다. 다들 어떤 것을 사면 좋다더라. 경매 투자를하면 좋다더라, 캡 투자를 해라, 교통이 좋은 곳을 골라라 등의 편협한 정보를 주고 있습니다. 이런 식으로 투자를 진행하면 반드시 실패할 것입니다. 심지어는 어떤 분들은 이제 부동산은 끝났다, 부동산 하락이 시작이다 등등 부정적인 내용만 집어넣은 책도 있습니다.

 

 

집 한 채로 돈버는 방법

"집 한 채 가지고 있는데 이게 오르면 뭐합니까? 내 것이 오르면 다른 것들도 오르고 결국에는 내 거 팔고 다른 거 사면 그게 그거 아닙니까?"언뜻 보면 맞는 말 같기도 합니다. 내 것이 오르고 다른 것도 오른다면 그게 그거가 맞을 수도 있습니다. 그러나 비교 대상이 틀렸습니다. 비교는 내가 집을 가지고 있을 때와 집을 가지고 있지 않을 때를 비교해야 합니다.

'집값이 올라가는 정도는 직장인이 월급을 저축해서 목돈을 만드는 과정보다 훨씬 빠르게 움직인다'

집값이 어느 정도 오르게 되면 반드시 다시 떨어지는 시기가 오게 됩니다. 그때는 집을 높은 가격에 팔고 다시 전세로 갈아타는 방법입니다.많은 분들이 집을 사시면 그 집에서 10년, 20년 살고 싶어 하십니다. 물론 집값이 상관없는, 내 자산이 늘어나거나 줄어드는 것에 상관 없는 분들이라면 어쩔 수 없다고 말씀드릴 수 있지만, 조금이라도 내 자산을 늘리고 싶은 분들이라면 명심하셔야 할 것이 있습니다. 집에는 사이클이 있습니다. 일정한 주기를 가지고 오르고 내리기를 반복합니다. 그 집에서 20년을 살고 있다면 어쩌면 내가 집을 산 가격 그대로이거나 오히려 떨어져 있을 가능성이 큽니다. 떨어지는 것을 안다면 그것은 피해야 하는 것이 맞는 것 아니겠습니까?

전세는 절대 손해 볼 일이 없는 아주 고마운 안전자산입니다. 이것으로 갈아타고 있다가 3~4년 후에 다시 집을 사시는 것입니다. 아마도 지금 계획대로 했다면 이때는 집값이 많이 내려가 있기 때문에 2채를 살 수 있을지도 모릅니다. 이렇게 집을 한 채로 가지고자 한다면 전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 써서 자산을 적절하게 늘려갈 수 있습니다.

 

 

최고로 좋은것

너무 많은 집을 둘러보는 사람도 집을 사기가 어렵습니다. 사람들은 손해 보기 싫어한다고 했습니다. 집을 둘러보면 항상 한두 가지 아쉬운 것이 있습니다. 층이 좋으면 향이 아쉽고, 향이 좋으면 층이 아쉽고, 향과 층이 좋으면 구조가 아쉽고, 이런 게 집입니다. 그런데 집을 많이 본 분들은 잔상효과가 생겨서 그 전에 본 집과 현재 보고 있는 집을 비교하게 됩니다. 그런데 정확한 기준에서 우선순위를 두고 비교하면 그나마 집을 선택하기가 쉬운데, 대부분의 사람은 그런 기준이 명확하지 않습니다. 그래서 전에 본 집의 좋은 점하고만 비교하게 되는 현상이 발생합니다. 왜냐하면, 최고를 찾고 있으니까요.보면 볼수록 아쉬움만 간직한 채 계약은 저 멀리 미루게 되죠. 이때는 시간이 많다고 생각되니까요. 그러다가 결국 나중에 찾아가 보면 좋은 것들은 다 나가고 없습니다.

시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다.어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.

 

 

갭투자

갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기입니다. 이번 사이클에서 보면 2013~2014년 정도가 됩니다. 이 시기에 투자한 갭 투자자는 투자 금액이 최소화되고 수익으니 극대화되었을 것입니다.

2014년도 전세가 90%가 넘는 아파트를 찾아보면 많은 아파트가 나옵니다. 그중 경기도 일산동구 백석동의 백송 우성아파트의 경우 공급면적 69㎡의 매매가는 1억 6,700만 원 정도 하고 전세가는 1억 5,000~6,000만 원 정도 했습니다. 투자 금액은 약 1,500만 원 정도 됩니다. 2017년 현재 매매가는 2억 4,500만 원이고 전세가는 2억 원 정도 합니다. 약 8,000만 원 정도 상승했네요. 수익률은 530%입니다.

· 갭 투자를 막상 하려고 물건을 찾다 보면 전세가율이 높은 것은 생각보다 아파트가 맘에 안 들어서 투자를 망설이신 적이 있지 않나요? 사실 전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할 것입니다. 전세는 물건이 없어서 가격이 치고 올라오는데 막상 매매로 하기에는 뭔가 부족한 집이기 때문에 매매가는 거의 제자리이고 전세가가 올라와서 턱밑까지 다다른 상황이라고 보면 됩니다. 이때 과연 이 집이 올라갈까 하는 의구심이 들 것입니다.

· 그런데 이런 물건들은 과감히 구입하셔도 좋습니다. 이런 물건들이 바로 앞에서 말씀드렸던 전세가 상승에 의해서 매매거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있는 물건이라고 보면 됩니다. 그래서 어느 정도 지나보면 전세가와 매매가가 훌쩍 올라 있는 현상을 맞이하게 될 것입니다. 파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋습니다. 왜냐하면 매수자가 투자자도 될 수 있지만, 실수요자도 될 수 있기 때문에 입주 시기를 어느 정도 맞출 수 있는 그런 시기인 것입니다. 그리고 매수자가 투자자일 때, 만약에 전세를 맞춘 지 1년 정도밖에 안 지났다고 한다면 이때는 투자자가 매수하기가 매우 부담스러울 것입니다.

 

 

대형평형

· 2007년 이전에는 대형이 인기가 좋았습니다. 그래서 대형 위주로 공급이 되었습니다. 그런데 그렇게 많은 공급이 이루졌어도 대형 위주로 가격이 상승했고 소형은 소외되었습니다. 그러다가 2008년 폭락을 시작합니다. 이때 가격이 많이 상승했고 공급이 많이 이루어졌던 대형의 가격이 크게 하락합니다. 그리고 상대적으로 공급이 적고 희소했던 소형의 가격이 지교적 적게 하락합니다. 3년 정도 하락기가 지나자 전세가가 상승하기 시작하니까 가장 먼저 소형이 전세가와 매매가가 근접해집니다. 이때 아직 대형은 전세가와 매매가의 갭이 좀 더 큰 상태로 있습니다. 이후 소형은 전세가에 밀려 가격상승이 시작됩니다. 그러나 대형은 전세가와 매매가 갭이 크기 때문에 아직도 하락추세에 있습니다. 소형은 상승하고 대형은 하락이 지속하고 있습니다. 거기에다 기존에 공급량에서 어마어마한 차이가 있습니다. 소형은 아주 희소한 상태입니다. 가격이 상승하자 투자자들도 이제는 소형에 손을 대기 시작합니다. 이후 점차 소형이 대세를 이루게 됩니다. 그리고 소형이 상승하자 언론에서는 소형이 인기가 좋은 적당한 이유를 찾아냅니다. 바로 가구 수의 변화죠.

· 우리나라는 전용면적 85㎡를 기준으로 그 이하는 국민주택 규모라고 해서부가세가 없습니다. 85㎡를 초과하는 아파트에는 건물분에 부가세가 붙어 있습니다. 어차피 주택은 부가세를 환급받을 수 없어서 대부분의 건설사들이 아파트를 분양할 때 부가세를 분양가에 그냥 포함해서 구분 없이 분양가를 발표합니다. 오피스텔이나 상가는 분양가에 부가세를 별도로 표기합니다. 왜냐하면, 임대사업자를 내면 부가세를 환급받을 수 있기 때문입니다.

· 요즘 소형이 인기가 좋기 때문에 소형의 가격이 비쌉니다. 예를 들면 똑같은 아파트를 분양할 때 24평은 분양가가 3억 1,000만원 정도, 34평은 3억 9,000만원 정도 그리고 45평은 4억 5000만원 정도의 비율로 분양합니다. 이를 평 단가로 환산해보면 24평은 평당 1300만원 34평은 평당1150만원 그리고 45평은 평당 1000만원 정도 됩니다. 2007년 이전에는 반대였습니다. 여기에 45평은 부가세가 포함되어 있습니다. 부가세는 건설사의 마진이 아닌 말 그대로 세금입니다. 보통 건물과 토지분은 5:5로 보고 건물분에만 부가세가 붙기 때문에 전체 분양가에서 5% 정도가 부가세로 보면 됩니다.