[독서리뷰] # 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 # 이현철 # 필사2

 

▼ 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / 필사 1

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수도권시장 vs 지방시장

서울 수도권 시장(2018년 1월)은 지금 상승장이다. 곧 폭등이 올 가능성이 크고 그 뒤를 이어 반드시 폭락장이 도래한다. 서울 수도권의 투자금을 회수하고 지방의 부동산에 투자하면 된다. 서울 수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나 하향 안정기에 접어들기 때문이다.이 시기에는 매매가는 싸고 전세가는 저 밑에서 쭉 치고 올라와 매매가에 근접한 상황을 만들고 있다. 즉, 갭 투자를 하기에 아주 적당한 상황이 만들어져 있다. 부동산 투자는 세금과 연관이 많이 있다. 지금처럼 양도세 중과를 해버리면 사실 많이 올라도 세금을 많이 내고 나면 남는게 별로 없다. 정부의 시각은 서울 수도권에 맞춰져 있다. 이런 시기에 지방에서 발생하는 규제가 없어 정상적인 세금만 납부하면 된다. 서울은 강력한 규제가 가해진 상황이다.

 

 

오피스텔

대부분의 사람은 일어나는 현상에 대한 정확한 원인을 알려고 하지도 않고 결과만을 가지고 행동하려 합니다.오피스텔 마찬가지입니다. 예전에는 오피스텔이 아파트에 비해 안 오른 것은 맞습니다. 그러나 요즘 다른 현상을 보입니다. 예전의 현상만을 보고 선입견을 품고 있다면 결코 올바른 투자가 일어날 수 없는 것입니다.

오피스텔은 공급되는 물량을 고려해야 합니다. 본인의 자금력과 취향만을 고려해서는 안 되는 것입니다. 우리나라는 선분양제도입니다. 건물을 짓기 전에 분양을 먼저 하는 것이죠. 이것이 착시 효과를 불러일으킵니다. 원룸형이 주로 분양될 때 잘 팔리니까 투자자들은 더욱더 원룸형에 관심을 갖게 됩니다. 그런데 2년 후 건물이 다 지어지고 입주하면서 반전이 일어납니다. 그동안 전세가가 급등해 전세입자들이 아파트를 떠나 오피스텔도 찾게 됩니다. 투룸형은 어중간해 공실이 날 것을 걱정했으나 오히려 수요가 급증해 입주할 때쯤에는 전세가가 분양가를 넘어서는 상황이 발생한 것입니다.이것은 투자자들이 눈앞에 보이는 것만 보아서는 안 된다는 것을 여실히 보여주는 일례가 되었습니다.인기가 없던 투룸이 몇 년 후 대박 상품으로 변했고 인기가 좋던 원룸형은 상대적 박탈감에 허덕이는 상황으로 변해버린 것입니다.

오피스텔 투자를 할 때 가장 좋은 점이 있습니다. 다른 투자 상품하고는 상대가 되지 않습니다. 바로 부동산에 대한 공부입니다. 어떤 투자자분은 많은 현장을 다니시고 상담을 받을 때마다 메모할 것을 가지고 와서 꼭 적습니다. 이분은 부동산에 대해서 먼저 공부하고 그 뒤에 어느 정도 지식이 쌓이면 투자를 하겠다고 하십니다. 이런 분들을 보면 정말 안타깝스빈다. 저는 이렇게 말씀드립니다. 공부가 되었든 뭐가 되었든 집중력이 중요합니다. 그냥 공부만 하신 분과 투자를 겸하면서 공부를 하시는 분은 반드시 차이가 발생합니다.이렇게 공부만 하시는 분은 오히려 투자를 잘 못합니다. 투자를 안 하고 하는 공부는 부정적으로 될 가능성이 훨씬 큽니다. 왜냐하면 주변에 모든 정보를 취합하면 부동산은 곧 떨어질 것만 같거든요.

그런데 공부를 전혀 하지 않은 투자 경험이 많은 아주머니들은 제때 감으로 투자에 임해 상당한 투자 수익을 올립니다. 사실 어설픈 공부를 한 것이죠. 사실 제가 강조하는 말이 있습니다. 어떤 현상이 있으면 그 현상에 대한 제대로 된 원인을 분석해야 그 현상에 대한 이해가 되고 그로 인해서 어느 정도 미래가 예측됩니다. 그런데 현재 부동산에 대한 제대로 된 분석을 하는 분들이 거의 없습니다. 부동산은 다른 재화와는 다른 특성을 가지고 있고, 그 다른 특성 때문에 다른 재화와는 다른 현상을 나타냅니다. 그런데 원인 분석을 부동산의 특성에 기반해서 하는 분들을 거의 본적이 없습니다. 다들 다른 재화인 주식이나 다른 투자 상품과 거의 비슷한 틀을 가지고 분석합니다. 이러면 반드시 오류에 빠지게 됩니다.

오피스텔 투자를 하면 공부가 되는 이유는 오피스텔은 복합적인 상품이기 때문입니다. 주택이 될 수도 있고 사무실이 될 수도 있는 아주 가변적인 상품입니다. 여기에 적용되는 법률과 세금이 모두 다릅니다.그런데 이것을 그냥 공부로 하려면 복잡하고 가변적이라 아주 난해합니다. 그런데 이것을 투자하게 되면, 일단 내 돈이 들어가게 되면 공부를 하지 말래도 저절로 하게 됩니다. 오피스텔 투자를 한번 해보십시오. 바로 부동산 박사가 될 겁니다. 아파트를 투자한 분이 사업자에 대해서 공부하겠습니까? 오피스텔 투자를 하게 되면 임대사업자로 할 것인가 어느 것이 나에게 유리할 것인가를 요모조모 따져봐야 하기 때문에 집중해서 이 모든 것을 알아봐야 합니다. 월세를 놓게 될 경우네 내 자본금에 대한 투자 수익률도 공부하게 됩니다. 부가세와 취득세, 그리고 나아가 양도세까지 알아야 합니다. 이런 것들에 관심을 저절로 두게 됩니다. 아주 구체적으로 공부가 되는 것이죠.

 

 

매도

사람들은 싸게 사는 것에 모든 노력을 기울입니다. 그러나 파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않습니다. 그런데 투자는 팔 때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이가 날 수가 있습니다. 폭등 후 적당한 시점에 매도하면 그것이 최고의 투자가 될 가능성이 큽니다. 떨어지는 것을 대비하지 않는 사람들은 결국 두 번째 투자자처럼 최고가에서 뚝 떨어진 바닥에서 기다리다 지쳐 팔 가능성이 매우 큽니다. 그래서 아파트 사이클은 알고 있는 것이 매우 중요합니다.

 

경매

경매 투자의 가장 큰 장점은 저렴한 가격에 있습니다. 그런데 투자자들이 가장 크게 실수하는 것이 있습니다. 바로 흐름을 모르는 것입니다. 만약 흐름을 잘 알고 있담녀 굳이 실패할 가능성도 크고 낭비할 수도 있는 경매를 통하지 않고 시장에 나와 있는 조금이라도 저렴한 물건을 구매하는 것이 훨씬 효율적이라는 것을 알 수 있을 것입니다. 만약 시장 상황이 침체기에 있는 경우라면 경매보다 급매로 나온 것이 더 저렴하게 구입할 수도 있을 것입니다. 그리고 시장 상황이 활황일 때의 아파트 낙찰가가 시세의 90% 이하에 낙찰되는 경우는 아주 권리관계가 복잡한 경우 아니고서는 거의 없다고 봐도 무방할 것이다.

시간도 많이 투자하고 여기저기 다니면서 물어도 보고 해서 얻은 대가가 경우 10% 정도 저렴하게 사는 것이 경매입니다. 이것도 100% 낙찰만 받게 된다면 그렇게 하는 것도 의미 있는 투자가 되겠으나, 제 주위에 있는 경매 투자하시는 분 중에 아파트를 싸게 낙찰받는 것은 거의 본 적이 없습니다. 활황장에서는 시간이 곧 돈입니다.

 

 

빌라

빌라는 오르는 시기가 어느 정도 정해져 있습니다. 그리고 그 기간이 매우 짧습니다. 사실 그 시기를 제외하면 그다지 많이 오르지 않습니다.

많은 사람이 부동산에서 착각하는 것이 있습니다. 바로 상대적으로 저렴한 상황입니다. 상대적으로 저렴하기 때문에 나에 따라 올라가지 않을 까 하는 기대입니다. 물론 저렴하기 때문에 한때 사람들이 몰려 어느 정도 상승은 하지만, 그것뿐입니다. 오히려 본격적인 상승이 시작될 때는 비싸더라도 살기 좋고 학군 좋고, 교통 브랜드 있는 아파트가 더 많이 오른다는 사실인 것입니다.

 

 

재개발· 재건축

재개발 재건축에서의 핵심은 조합원의 수익 여부에 따라서 조합원들의 대부분이 사업 추진에 동의하냐 안 하냐의 문제인 것입니다. 조합원의 수익이 많아지기 위해서는 일반 분양물건이 많아야 하고 그 일반분양분이 비싼 분양가에 잘 팔려야 합니다. 그래서 주택가격의 침체 흐름에 있는 시기에는 재개발 재건축이 전면 중단되어버립니다. 일반분양을 비싼 가격에해야 하는데 그때는 안 팔립니다. 그래서 어느 정도의 기간이 흘러서 주택가격이 활황을 이룰 때 비로소 사업들이 활기를 띄며 추진되는데요. 이것도 흐름을 잘 맞아야 진행이 가능합니다. 상승기 초반에는 잘 진행한 곳은 괜찮은데 너무 활황인 상태가 되면 정부에서는 제일 먼저 재개발 재건축에 대한 규제가 강력하게 진행이 됩니다.그러면 사업 추진이 무산될 수도 있습니다.

 

분양권 단타

경쟁률이 심한 현장에서 초단타 매매를 하는 경우 순식간에 작게는 500만원 에서는 많게는 수천만원을 벌 수 있기 때문에 이러한 거래형태에 중독되는 사람이 많게 됩니다. 문제는 이러한 거래를 많이 하다 보면 분위기에 취해 객관적인 시장의 판단이 흐려질 가능성이 매우 농후합니다. 실제로 제 주변에 분양을 오래전부터 하셨던 분들이 어쩔 수 없이 다주택자가 된 분들이 많습니다. 한참 활황일 때 분양권 초단타 매매로 재미를 많이 보셨었습니다. 그러다가 어느 순간엔가 거래가 뜸해지더니 더 이상 프리미엄이 형성되지 않는 시기가 옵니다. 이때부터는 분양권 거래가 잘 안 이루어집니다. 그런데 이때쯤이면 지금까지 번 자금의 대부분이 분양권에 투입되어 있을 것입니다. 그게 사람의 기본적인 심리입니다.

 

정부의 시장을 바라노는 시각

정부의 시장에 대한 시각은 지금까지 주택에 대한 공급은 어느 정도 안정을 이룰 만한 정도의 공급이 이루어지고 있다고 판단하고 있는 것 같습니다. 그리고 안정적이어야 하는 시장을 일부 투기 세력이 주택가격을 끌어올리고 있는 상황으로 보고 있습니다. 다주택자를 투기세력으로 보고 이들에대한 규제가 집중되어 있습니다. 그리고 이들 때문에 불쌍한 무주택자들은 집값이 너무 올라 집을 살 수가 없는 상황이 벌어지고 있다고 판단하고 무주택자가 집을 소유할 수 있게 만들겠다는 의지를 가지고 있어 보입니다.

주택보급률이 100%가 되면 가격이 안정돼 흘러갈까요? 절대 그렇지 않습니다. 왜냐하면 수요는 일정 지역에, 새로운 아파트에 몰리게 되어 있습니다. 전세를 보면 공급이 부족한지 남는지를 알 수가 있습니다. 전세는 투기 수요가 없는 실수요가 전부입니다. 그래서 일시적인 투기 수요에 의한 가격 왜곡 현상이 발생할 수 있는 매매가와 달리 전세의 경우 실수요 위주이기 때문에 수요와 공급의 정도를 그대로 반영해 가격이 형성될 수밖에 없습니다. 그런데 서울 수도권의 경우 매매가 상승에 가려져서그렇지 몇 년 전 전세가가 급등했다가 지금도 꾸준히 상승하고 있는 상태입니다. 이를 보면 공급이 부족한 지역을 알 수가 있습니다.

두 번째 정부는 무주택자가 집값이 비싸서 못 사고 있는 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 현장에서 수천수만명을 상담하고 있는 저희가 봤을 때 조금은 미안하지만, 무주택자는 집을 못 사는 것이 아니고 안 사는 사람이 대부분입니다. 그 증거가 바로 변하지 않는 무주택자 통계입니다. 집값이 가장 저렴했던 2011년~2012년으로 돌아가 볼까요? 이때 집값이 가장 저렴해서 집을 사기에 최적의 상태였습니다. 미분양 물건도 넘쳐나고 집도 수두룩 했습니다. 집을 골라서 갈 수 있는 최적의 상황이었습니다. 거기에 각종 세제 혜택과 대출확대가 이루어졌습니다. 그런데 결과는요? 무주택자는 여전히 무주택자입니다.일반사람들의 아주 미묘한 심리를 전혀 고려하지 않는 일반적인 재화를 보는 시각으로 주택을 바라보기 때문에 오류가 발생하는 것입니다. 다른 재화는 가격이 싸다 싶으면 수요가 늘지 않습니까? 그러나 집은 집값이 싸지면 오히려 수요가 줄어듭니다.

세 번째 투기세력에 의해 집값이 올라간다고 보고 있습니다. 지금의 투기세력들은 시장을 주도하는 세력이 아닌 분위기에 편승한 각 개개인들입니다. 조금 지나서 자연스레 시장이 하락장으로 변하면 이들의 움직임도 없어질 것입니다.

앞으로의 시장 예상 반응

시장에서는 생각보다 강력한 규제로 인해 수요가 당분간 관망세를 보일 것은 확실해 보입니다. 일부 자금력이 부족한 투자자들의 경우 겁을 먹고 급매로 매물을 내놓기도 하고 있습니다. 이로 인해 당분간은 가격이 하락할 수도 있습니다. 그러나 효과는 당분간입니다. 예상컨대 내년쯤(2019~2020년)이면 폭등으로 이어질 가능성이 커 보입니다. 폭등 후 폭락은 정확하게 예상하기 어렵지만 앞으로 3~4년(2022년~2023년) 정도쯤 지나서 서울 수도권은 하락할 것으로 보입니다. 시장에 매물을 내던지듯이 내놓게 하기 위해서는 매도자가 공포에 휩싸여 있어야 합니다.

 

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다