[독서리뷰] # 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 # 서평

안녕하세요. 인생은 고스톱입니다. 부동산 공부를 처음 시작할 때 무작정 부동산 정보를 찾아보다가 팟빵 이라는 팟캐스트 어플을 다운 받아 듣게 되었습니다. 인기순위 목록에 월급쟁이 부자들이란 팟캐스트가 상위권에 등록되어 있어서 즐겨찾기를 하고 저의 첫 부동산 공부가 팟 캐스트와 함께 시작되었습니다. 그러던 날 우연히 게스트로 이현철이란 부동산 전문가가 나왔고 진행자와 나누는 이야기에 저의 관심을 끌게 된 전문가가 부동산 전문가 '이현철'이었습니다. 단번에 [전세가를 알면 부동산 투자가 보인다] 를 구매하게 되었습니다. 

전세가는 매매가의 하방 지지선을 해주는 역할을 한다. 그리고 부동산 사이클이 있기 때문에 우리는 사이클이라는 파도를 타야한다. 라는 굉장히 간단 명료한 주장이 설득력이 있었고 논리적이었습니다. 한동안 저의 부동산 이론에 큰 역할을 해주었습니다. 

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▼ 무아바 이현철님의 유튜브 영상

https://youtu.be/Bg06FkmmjdE

▼ 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / yes24 구매사이트

http://item.gmarket.co.kr/Item?goodscode=1199348702

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 매일경제신문사 이현철 ￦16,200

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# 대중심리 

이현철 님은 부동산 가격을 결정하는 데 있어서 가장 중요한 부분이 결국 수요와 공급인데, 수요 요인 중 가장 중요한 것이 시장 참여자들의 심리라고 밝히고 있습니다. 수요에 영향을 주는 요인으로 다른 경제 전문가들은 인구, 금리, 경기상황, 등을 주로 꼽고 있지만, 이들이 수요에 영향을 미치는 영향은 극히 일부분 이라고 이야기 합니다. 이현철님의 부동산 전문가 이기 전에 부동산 분양 컨설팅일을 하셨습니다. 다른 전문가들과 달리 현장에서 많은 예비 매수자와 이야기를 나눠 보았고 내린 결론은 결국엔 사람들의 심리가 가장 크게 작용한다 라는 것이었습니다. 현장에서 몸소 느낀 부분이기 때문에 저자는 심리의 중요성을 강조하고 있습니다. 

 

 

• 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다 (부동산가격이 하락해도 사람들이 부동산을 안 사는 이유 : '좀 더 내려가면 사야지')
• 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라 : 묻지마 투자 (처음엔 '다들 미쳤지'라고 욕하다가 얼마 지나면 '나도 더 늦기 전에 사야지')
• 사람들은 분위기를 좇는다

 

 

# 사이클 이론의 선구자 

저자는 전세와 매매가의 차이로 인한 사이클 이론을 내세우고 있습니다. 즉 매매가 대비 전세가율인 전세지수를 굉장히 중요하게 보아야 할 지표로 보고 있습니다. 

부동산 사이클은 시장 침체기 -> 하락 안정기 -> 상승 안정기 -> 그리고 폭등기의 사이클리 있다는 지론입니다. 

부동산은 오르기만 하는 것도 아니고 떨어지기만 하는 것도 아닙니다. 오르고 내리기를 반복하고 폭등과 폭락이 옵니다. 이것은 반복되기 때문에 어떤 비이상적인 상황이 아닙니다. 아파트 경기사이클의 일부 현상인 것입니다. 어떤 폭락론자는 현재 부동산 가격이 오르고 있는 상황이 정부가 정책을 잘못 써서 발생하는 비이상적 상황으로 보고 있습니다. 무조건 떨어져야 맞는 상황인데, 정부가 정책을 잘못해서 가격이 일시적으로 오르고 있다면서 반드시 폭락은 이루어질 것이라고 예언 아닌 예언을 하고 있습니다. 이분은 조금지나서 폭락기가 오게 되면 "봐라! 내 말이 맞았지 않았느냐? 폭락이 온다고 하지 않았느냐?" 할 것입니다. 웃기죠? 웃기지 않습니까? 10년 동안 내내 틀리다가 다시 찾아오는 폭락기를 맞이해 드디어 자기가 예언한 대로 상황이 흘러가고 있는 것이다고 할 것을 생각해보면 웃음이 절로 나옵니다.

 

# 수도권 시장 VS 지방시장

저자는 수도권 시장과 지방 시장은 이분화 되어있다고 분석하고 있습니다. 그래서 서울과 지방시장은 따로 봐야 한다는 시각을 가지고 있는데, 먼저 서울 수도권 시장은 상승장이다 라고 견해를 나타내고 있습니다.  곧 폭등이 올 가능성이 크고 그 뒤를 이어 반드시 폭락장이 도래하면 서울 수도권의 투자금을 회수하고 지방의 부동산에 투자하라고 직접 이야기 해줍니다. 

서울 수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나 하향 안정기에 접어들기 때문인데 이 시기에는 매매가는 싸고 전세가는 저 밑에서 쭉 치고 올라와 매매가에 근접한 상황을 만들거라고 합니다. 즉, 갭 투자를 하기에 아주 적당한 상황이 만들어져 있는 상황이지요.

 

 

# 부동산의 특성을 바라보자

수많은 전문가들이 부동산 시장을 분석할 때 범하는 오류가 하나 있습니다. 부동산 시장을 투자재로 바라보는 경향이 있는데 물론 다주택자들이나 법인들의 매수에는 투기적인 요소가 있다는 걸 부인하는 것은 아니지만 집은 의식주의 하나로써 반드시 1가구는 1가구에 살고 있다는 필수재에 속해있다는 사실을 간과해서는 안된다고 저자는 이야기 합니다. 그게 무슨 중요한 일이냐 라고 반문하실 분도 계실 듯 하지만 이는 굉장히 중요한 시장의 속성으로 다른 투자처인 주식과 선물거래와는 달리 우리나라 부동산 전세제도와 함께 시장을 파악하는 핵심적인 요소라는 견해입니다. 따라서 매매가 대비 전세비율로써 시장의 잠재적인 수요와 공급의 총량을 파악하고 이를 통해서 부동산 가격의 사이클을 예측할 수 있으며 이는 소중한 우리 자산을 보호하는 이론이기 때문에 이 이론만 제대로 알게 된다면 어깨에서 매도할 수 있고 무릎에서 팔수 있다는 저자는 자신합니다. 궁금하신 분들은 꼭 사서 읽어보시고 이해가 안되신다면 여러번 읽는 것을 추천드립니다. 

# 앞으로의 시장 예상 

시장에서는 생각보다 강력한 규제로 인해 수요가 당분간 관망세를 보일 것은 확실해 보입니다. 일부 자금력이 부족한 투자자들의 경우 겁을 먹고급매로 매물을 내놓기도 하고 있습니다. 이로 인해 당분간은 가격이 하락할 수도 있습니다. 그러나 효과는 당분간입니다. 예상컨대 내년쯤(2019~2020년)이면 폭등으로 이어질 가능성이 커 보입니다. 폭등 후 폭락은 정확하게 예상하기 어렵지만 앞으로 3~4년(2022년~2023년) 정도쯤 지나서 서울 수도권은 하락할 것으로 보입니다.

 

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▼ 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / 필사 1

https://777-777.tistory.com/112

 

▼ 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / 필사 2

https://777-777.tistory.com/113