주택청약 청약 1주택 청약 공동명의 토지소유 1주택 오피스텔 임대사업자 상속주택 분양권 무주택 기준 미분양 분양권

주택청약 청약 1 주택 청약 공동명의 토지소유 1 주택 오피스텔 임대사업자 상속주택 분양권 무주택 기준 미분양 분양권

 

안녕하세요. 인생은 고스톱입니다. 오늘은 무주택 기준에 대해서 알아보겠습니다. 청약 공부는 하면 할수록 헷갈리고 복잡한 것 같습니다. 청약 고시라도 해도 될 정도네요. 

 

  공동명의   

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>>>동일 주택을 세대원들이 공동명의로 가지고 있다면?

김씨가 A주택의 지분 50%, B주택의 지분 40%를 소유하고 있다면 김 씨는 2 주택자가 됩니다. 하지만 A주택을 김 씨와 어머니가 공동명의로 가지고 있다면 1 주택에 해당합니다. 

>>>부부 공동명의

주택을 공동명의로 소유하는 이유는 다양하겠지만, 양도소득세 절세의 장점이 큽니다. 50%씩 공동소유를 하면 매각을 할 때 취득가액과 매도가액의 차액 역시 절반으로 줄어들기 때문에 과세표준이 낮아지고, 과표구간도 낮아지는 장점이 있습니다. 또한 1년간은 기본공제 250만 원이 가능하므로, 단독명의에서는 기본공제가 250만 원 적용되지만, 공동명의에서는 명의자 각각 250만 원씩 기본공제가 가능합니다. 부부 공동명의로 주택을 등록할 시 1 주택 세대이고 향후 시세가 많이 오를 것으로 생각된다면, 부부 공동명의로 소유해 양도차액을 줄여 양도소득세를 절감하는 것이 좋습니다. 

 

  토지소유  

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등기부등본상에  토지와 건물이 분리 등기되어있고, 토지소유자로만 기재된 경우에는 무주택자에 해당합니다. 일반적으로 주택의 소유자는 토지와 건물을 모두 소유하는데, 어떤 이유로 토지와 건물이 분리 등기되고, 토지만을 소유해 등기부 등본에 기재된 경우에는 토지소유자일 뿐 주택 소유자는 아닙니다. 

 

 

  주택임대사업자 오피스텔 1채 소유 

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오피스텔을 주택임대사업자로 등록해 임대하고 있는 경우에는 무주택에 해당합니다. 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설이므로 주택임대사업자 등록을 했더라도 주택 소유로 보지 않습니다. 

※ 주택임대사업자 등록의 장·단점

① 주택임대사업용 등록 주택은 취득세 감면조항에 따라 혜택을 받는다.
② 주택임대사업용 등록 주택은 종합부동산세 대상에서 제외된다. 
③ 상가 임대사업자와 달리 주택 임대사업자는 부가세 환급이 되지 않는다.
④ 재산세 외에 임대료 수입에 대해 세금을 납부해야 한다. 
⑤ 주택임대사업용 등록 주택 외 보유주택이 1주택이라도 매각 등 양도할 때 양도소득세 비과세가 적용되지 않는다.
⑥ 조정대상지역 내 1세대 1주택(등록 임대주택)의 양도세 비과세 요건에 2년 거주 요건이 추가되었다. 

-주택임대사업자의 혜택은 정부방침에 따라 수시로 변하므로, 세부사항은 세무사 등 관련 전문가에게 확인

>>>아파트 2채를 임대사업 등록했다면

아파트 2채를 임대사업 등록했다면 2주택자에 해당해 투기과열지구에서는 1순위 청약할 수 없습니다. 임대사업자로 등록한 임대주택은 세제 혜택 등은 있으나 청약에서는 소유 주택으로 계산합니다. 일반지역에서는 1순위 청약할 수 있습니다. 

 

 

  상속받은 주택    

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상속받은 주택은 1주택자에 해당하므로 투기과열지구 청약과열지역에서는 1순위 청약할 수 없습니다. 일반지역에서는 유주택자도 1순위 청약할 수 있습니다. 만약 상속 지분율만큼 공유지분으로 상속받았다면 무주택자로 청약을 하고, 청약 당첨 후 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 내 지분을 처분하면 됩니다. 제삼자가 아닌 동일 세대원에게 처분하는 것은 인정되지 않습니다.

 

 

 

  분양권 무주택 기준  

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>>>분양권 무주택 기준

2018년 12월 11일 이후 모집공고, 관리처분계획, 사업계획 승인 신청된 주택을 계약 또는 취득(증여 등) 한 분양권과 입주권도 주택으로 간주합니다. 단, 청약 미달 단지의 미분양 분양권을 최초로 계약한 사람은 무주택으로 간주합니다. 그러나 미분양 분양권을 매수한 사람에게 분양권을 산 사람은 유주택자로 간주합니다. 

>>>미분양 분양권 계약의 기준

미분양 분양권 계약의 기준은 청약이 마감되지 않은 단지를 선착순으로 분양받아 계약한 경우를 말합니다. 즉 청약이 마감되었으나 당첨자의 미계약분이 발생한 물건을 계약한 경우에는 미분양 분양권에 해당하지 않으므로 주택 소유로 간주합니다. 

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[출처]  도서 [주택청약의 정석]

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